1031 exchange後來都tax sale了？

想必大家都聽過1031交換，但實際內容如何？如果你買了投資房，或是你擁有多間房地產，你或許會想做1031交換，以達到延稅的效果。但實務操作並非容易，今天就來聊聊1031交換的條件跟現況，讓未來有可能做1031交換的你，提早準備，或找到專業做1031交換的公司合作。

1. 何謂1031 exchange?

買賣相同或類似（like-like exchange)的投資房或投資標的物，在符合條件下，交換前的資產利得可以遞延繳稅。

2. 哪些不適用於1031?

- 你的第二個家（自住用）

- 翻修賣掉（Flips)

- 尚在開發階段的房地產（還不能住人或使用）

3. 法則：

- 3: 至多可以交換三個物件

- 200%: 如果交換後的資產市場價值不超過交換前的資產的200%，則可以認列超過三個物件（例如：出售資產100萬，購入4間新房地產，則新購入總價不得超過200萬）

- 95%:如果認列資產價值超過三個，且超過交換前的200%，則必須購入至少95%的資產總值(例如：出售資產100萬，購入4間新房地產價值$210萬，則必須購入至少95％的產權，不能只買半間）

4. 時間：

- 45: 售出資產後，45天內要找到第一個新的購入標的

- 180:售出資產後，180天內要找到所有購入標的

5.除了延稅目的，為什麼做1031 exchange?

- 多角化投資組合（例如：賣一間，買4間）

- 合併資產（例如：賣四間小的，買一間大的）

- 換入現金流較好的標的物

- 購入新資產，藉以產生新的折舊計算（例如：舊資產已經折舊光了，換入新資產就能有新的折舊當費用）

- 藉由交換當作資產規劃，為遺產做準備

6. 現實：一般人以為1031 exchage是超有錢公司的在做延稅，事實上只有5%是一般公司，大部分做1031的是獨資公司或S corp。

而且，88%的1031資產後來都變tax sale，因為做1031而換房所付的稅，比沒換還要多付19%的稅，因此1031延稅是個迷思，政府以為可以隨著越換越高價，最終稅收也就越多，是幻想，事實上大部分都1031資產最後該繳稅時都沒賣掉，政府也沒多更多收入。

想做出正確的1031 exchage規劃，請詢問專業1031 exchange公司，需要介紹歡迎來訊諮詢。

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參考文章：

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