你知道今年開始實施的擴大ADU法案嗎？

自今年2020起，州長簽署一個新法案，擴大ADU (Accessory Dwelling Unit)的使用，對政府而言能解決一部分灣區居住空間不足的問題，對屋主而言，則可以增加房地產投資回報率。

以下就概略說明12項重要的新政策及一些相關說明：

1. 此新法案適用於整個加州，各市政府也需要制定新的ADU法規

2. 每個單位(unit)可以加建兩個ADU: 一個完整的ADU (full ADU)跟一個 JADU (Junior Accessory Dwelling Unit)

完整的ADU含衛浴，可與主屋分開(detached); JADU可不含衛浴，需與主屋相連(attached)，且最大不超過500 sqft

3. 面積加大：在符合ADU法規及建築法規(building code)之下，加建面積最大可達800 sqft

4. 車位要求放寬：雖然多加件一個房子(unit)還是需要配一個合規的車位，但是如果是把車庫或車棚改裝成ADU，則無需多建一個車位彌補改裝後沒車位。

5.降低外牆縮近(setback)要求：最少只要4ft

6.既有的外牆縮近不改變：如果既有的車庫需要改裝翻新，但外牆縮近小於4ft，可依照原設計圖施工，外牆縮近要求無需達4ft

7. Multi-family 區域，既有非居住區最多可加建25%。例如：4單位的房屋，最多可把1個既有的儲藏室加建成1個ADU

8. 免屋主自住5年的要求：以前要求業主加建必須自住5年，現在可出租主屋及ADU，無需自住

9. 免影響費(Impact fees)：小於750sqft的ADU，無需繳影響費

10. 審批速度更快：以往120天，現在只需60天內

11. HOA無法禁止加建：以前HOA有權禁止業主加建ADU，現在HOA無法禁止加建，只能規範加建最大、最小單位及最低租金等條款

12. 既有無照加建：可於限期5年內，改建成合規的

相關說明:

Q1:R2 zoning，可蓋幾個房？幾個ADU?

A: 在考慮是不是能蓋2間主屋加2個ADU之前，你必須思考整塊lot size是否足夠蓋兩間主屋加上2個合法規的車庫。符合之下，再思考你是否加建的setback都符合法規。在符合FAR (Floor Area Ratio）之下，去極大化加建數目及面積，才是正確的考量。

Q2: 車庫可轉成JADU?

A: 在車庫不超過500sqft之下，attched garage是可以轉成JADU，除非某些城市規定不行（例如：Cupertino, Saratoga city)，詳細需向各城市政府機關確認。

此外，車庫改成JADU，必須在地基、屋頂、防火、防水、絕緣通風等等要求都符合之下，才能將車庫改建成JADU。

Q3: Property tax會因加建重估？

A: 主屋如果沒動，僅加建的ADU會被重估值，增加property tax

重新估值的考量：某些情況下title change （例如：買賣）、加建、裝修(remodel)、向市政府申請permit時，會觸動估值官(accessor)重新估值。

留一堵牆，形同翻新(equivalent to new)，仍然會被重新估值。

Q4: ADU工期：

A: 大約６～８個月

今天粗略和大家分享加建的新政策，若需加建相關的專業人員推薦，歡迎來訊。

圖源：https://maxablespace.com/what-type-of-adu-build-is-right-for-you/

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