想低價買房？你了解法拍屋嗎？

今天想跟大家分享法拍屋的一些知識。

在分享法拍以前，這邊先介紹貸款的兩種常見的契約類型：

Mortgage:

借款人與貸款人之間的契約。當借款人違約，貸款人將擔保抵押品法拍(forecloseure)。

Deed of Trust:

包含借方（trustor）、貸方（beneficiary）與中立第三方（trustee）。

借方將產權（title) 給中立第三方，直到借方把錢還清，貸方會要求中立第三方把產權還給借方。相反的，如果借方違約，貸方會讓中立第三方賣掉抵押財產。

在加州，貸款人會選擇Deed of Trust，而不用mortgages。因為Trustee sale 流程大約是三個月多一點，但是法拍要等一年。

以下將說明各拍賣流程：法拍（foreclosure）、Trustee’s sale及Tax sale。

Foreclosure:

當借方違約：

1. 貸方申請法拍

2. 法院進行法拍

3. 最高得標者，拿到certificate of sale，並需等待一年才能擁有產權

4. 若一年內貸款人沒有贖回房產，得標者接取得commission’s deed

值得注意的是，購買法拍屋後，得標者要清償前屋主所欠的稅金、各種留置權的債務，例如：拖欠的工程款。加州有redemption period，屋主有權在一年內買回房子。購買法拍的買家如果在期間做了upgrade或remodel，將因此而蒙損失。

Trustee’s sale:

當借方違約：

1. 貸方通知借方違約事實

2. 貸方到county登記“ notice of default”

3. 貸方等待3個月，之後公布 Notice of trustee’s sale

4. 最高得標者獲得 trustee’s deed

整體過程，無需透過法院法拍，得標者也不需要等一年才獲得最終產權。

Tax sale:

屋主當年度6/30以前沒有繳地產稅，就會變成欠稅房。

1. County的稅務人員將房屋設定5年留置權。

五年內，若屋主繳清地產稅、費用、利息、罰金，屋主能再次拿回產權。

2. 倘若五年期限一到，屋主沒有繳清，將被縣政府法拍。得標者將取得 tax deed。

Tax deed與一般的grant deed一樣能自由買賣房地產權。

法拍能買到低價，但風險也較高。欲購買者，建議詳細研究後，再進行購買。

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