看到房屋改裝，卻沒有permit？

今天跟大家探討改裝房子沒有permit的原因跟問題

一開始，先跟大家分享兩個實例：

一個是，最近買家看上了一間房子，但賣家揭露文件中寫到：以下改裝未取得許可。將廚房設備移到隔牆左邊，以及將入口處的門，改成雙開門，且玄關地板改成客製磁磚。

買家擔心過戶後，會不會有什麼問題，因而卻步。

另一個是，去年去看了一間open house，房屋從玄關走到後院，越走越低。走進房間一看，果然也是有地板下降、不平的問題。Listing agent還誇口說房子加建沒有permit，因此實際面積比登記面積大，非常划算。

聽完了這兩個實例，你心中或許會有許多問題，以下為大家分析沒有permit的可能原因、買後的問題、以及申請permit的費用。

1. 原因：

• 申請費不便宜：例如，申請加建車庫，光是申請使用執照、開發許可證等等，就大概$7,000，如果想要加快，加急費又可能是$1,000，算下來，加建成本可能變成原本加建預算的110%

• 檢查冗長又嚴格：預約政府檢查員檢查，需要電話預約，預約時間也不是馬上就有，往往要等好幾天，甚至好幾週。檢查往往不會一次就過，並且要求你做修正，做好的又拆掉耗時又費錢。

• 申請時程冗長：市政府的效率不高，往往一等就是一個月到半年，取決於人員數量、淡旺季、以及是否逢節日（例如11月開始感恩節、聖誕節、過年）。我也問過檢查人員為何不增加人員，但他們說預算有限，每個部門都有人數限制，因此案子多，申請人就只能延長等待時間。

• 以為可以省稅：我問過加建沒申請的人，他告訴我政府登記的面積少，也沒登記翻新，就能減少每年繳交的地產稅。但實際上是有很大的問題，以下詳述相關問題。

2. 買後問題：

• 承第一個實例，買家應該先讀產權報告（Title Report)，如果報告中將加建部分排除，則加建部分不受產權保險保護，如果買方到時候過戶，責任將轉嫁買方，市政府會派人要求新屋主限期改善。不過例子中，因為不嚴重，所以可以委任建築師(architect)及建築公司(constructuin firm)做改善，使之合法(legalize)。

• 承第二個實例，listing agent給予錯誤的建議，不該表示非常划算，而應該請客人諮詢評估師(land surveyor)進行面積評估，並且諮詢建築師了解可能的風險及成本。一般來說surveyor費用大約$3,500左右。

• 承原因的最後一例，事實上，加建增加的地稅，每年可能多一兩千塊，但違規導致改善的成本，卻是幾萬，更別說浪費的時間跟精力。倘若幸運沒有政府要求改善，還是要擔心賣的時候不好賣，因為買方也還是會有類似的疑慮，而減少願意出offer的人數。

3. permit，需向city planning and building department申請，費用依照申請項目而有所不同。以San Jose為例，planning devision每小時$291，building division 每小時$255，費用依照所需時數計算。以下以San Jose City為例，提供費用表格給大家參考。

https://www.sanjoseca.gov/home/showdocument?id=24803

如果大家需要推薦的surveyor, architect或construction firm，或是想了解申請過程，歡迎來訊。

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